Actualiteiten


Een huis met een gebrek

Vaak blijkt enige tijd na aankoop van een bestaande woning dat er gebreken aan de woning bestaan. Zo kan tijdens een verbouwing blijken dat het dakbeschot rot is of dat de elektrische installatie niet deskundig is aangelegd. Het herstel van dergelijke gebreken brengt meestal de nodige kosten met zich mee. De vraag is dan meestal: Moet de verkoper dit gebrek herstellen en wie moet er voor deze kosten opdraaien. Soms zijn de gebreken van dien aard dat ontbinding van de koopovereenkomst wordt overwogen.

De centrale vraag die in dit soort kwesties beantwoord moet worden is of de aangekochte woning de eigenschappen bezit die de koper op grond van de gesloten koopovereenkomst kon en mocht verwachten.
Om dit te kunnen beoordelen, is het van belang na te gaan wat u met de verkoper bent overeengekomen. De meeste koopovereenkomsten zijn vastgelegd in de standaard NVM-koopovereenkomst. In dat model zijn twee belangrijke artikelen opgenomen. Artikel 5.1 geeft de hoofdregel, namelijk dat de woning in de staat waarin hij verkeert, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken, wordt overgedragen aan de koper.
Dit betekent dat de koper in beginsel het risico van alle gebreken op zich neemt. In artikel 5.3 wordt daarop een vergaande uitzondering gemaakt. Dit artikel schrijft voor dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik van de woning verhinderen. Of dit het geval is, zal per gebrek moeten worden beoordeeld. Een dak dat op instorten staat zal eerder het normale gebruik van de woning in de weg staan dan bijvoorbeeld een verstopte regenpijp. De scheidslijn hierin is echter niet altijd duidelijk.
De verkoper kan op grond van artikel 5.3 niet worden aangesproken voor gebreken die aan de koper kenbaar waren ten tijde van koop. Bij kenbare gebreken wordt gedoeld op de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper. Zo moet de verkoper de bij hem bekende gebreken of gebreken die hij behoort te kennen mededelen aan de koper. De koper op zijn beurt zal, als daartoe aanleiding bestaat, zelf ook onderzoek moeten doen naar eventuele gebreken. Het is dus niet verstandig om als koper al te lichtzinnig om te gaan met de onderzoeksplicht. Denk niet te snel dat het allemaal wel in orde is, u kunt van een koude kermis thuiskomen! Een bouwkundig onderzoek voor de aankoop van een woning is sowieso aan te raden.
Of de verkoper een gebrek behoorde te kennen wordt aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval beoordeeld. De deskundigheid van de koper en zijn eventuele adviseur (bijvoorbeeld een makelaar) kan hierbij een rol spelen. Overigens mag de koper in de regel wel afgaan op de juistheid van de mededelingen van de verkoper.

Een mooi voorbeeld is de vermelding in de verkoopbrochure van de woning dat zich asbest in de woning bevindt. De koper moet dit niet voor kennisgeving aannemen maar hij zal moeten informeren en (nader) onderzoek in moeten (laten) stellen naar de locatie waar de asbest zich bevindt. De koper kan zich er na aankoop niet over beklagen dat hij niet had verwacht dat zich asbest in zowel de bijkeuken als op het dak bevond. Dan had hij dit maar nader moeten onderzoeken.

Ouderdom komt met gebreken
Wanneer de woning een aanzienlijke leeftijd heeft, dan moet de koper er rekening mee houden dat de woning mogelijk pas na verbouwingswerkzaamheden geschikt is om in te wonen. Vaak wordt bij de verkoop van een oudere woning gebruik gemaakt van een zogenaamde ‘ouderdomsclausule’. Zo’n clausule wordt dan, op initiatief van de verkoper, handmatig aan de NVM-koopovereenkomst toegevoegd. In deze ouderdomsclausule staat beschreven dat de koper bekend is met de ouderdom van de woning en dat de gebreken die het gevolg zijn van ouderdom van de woning, voor risico van de koper komen.

Zeker bij oudere woningen waaraan al het een en ander is verbouwd of aangebouwd, is het zinvol om bij de gemeente een kopie van de oorspronkelijke vergunning op te vragen. Vergelijking van de bestaande bouwtechnische situatie met de oorspronkelijke vergunning kan uitwijzen dat wijzigingen zijn doorgevoerd, bijvoorbeeld in de vorm van het verwijderen van een dragende muur. Onderzoek voor de verkoop of de functie van de muur door andere maatregelen is opgevangen kan u, achteraf, veel ellende besparen!
Of de verkoper kan worden aangesproken op gebreken die na aankoop aan het licht komen, hangt dus in belangrijke mate af wat en hoe een en ander is vastgelegd en wat is medegedeeld en onderzocht.
Probeer dus altijd om voordat u tot aankoop overgaat zoveel mogelijk informatie over de woning te verzamelen. Laat bij twijfel altijd onderzoek verrichten door een deskundige. Mochten, ondanks een zorgvuldig aan- en verkoopproces, na aankoop toch gebreken naar voren komen, dan is het aan te raden om zo spoedig mogelijk deskundige informatie in te winnen.
Meer informatie over dit onderwerp kunt u vinden op de website van de vereniging eigen huis: https://www.eigenhuis.nl/juridisch/kopen/verborgen-gebreken/conflict-gebreken/
Mr. J.F.H.M. (Hans) van der Velden.
 

Deel dit bericht op Facebook