Actualiteiten


Het huurbeding in hypotheekakten

Het huurbeding in hypotheken is geregeld in het burgerlijk wetboek (Boek 3, artikel 264). Iedereen heeft er wel eens iets over gehoord maar wat is een huurbeding nu eigenlijk en op welke wijze kunt u er mee te maken krijgen?

Een huurbeding is eigenlijk niet meer en niet minder dan een bepaling in de hypotheekakte die de eigenaar van de woning beperkt in de vrijheid om de woning te verhuren. Daarnaast geeft een huurbeding de geldverstrekker (meestal de bank) de zekerheid dat zij geen rekening hoeft te houden met huurders in geval van een eventuele gedwongen verkoop van de woning in de toekomst.

Dit is van belang voor de bank omdat een woning in verhuurde staat veel minder oplevert dan een niet verhuurde woning. In het geval de verplichtingen uit de hypotheek niet worden nagekomen, en de woning ondanks het huurbeding toch is verhuurd, dan worden de huurders niet beschermd. De woning mag immers niet worden verhuurd, tenzij daarvoor toestemming is gevraagd en gegeven. Als er gedurende de looptijd van de hypotheek betalingsproblemen ontstaan, kan dit in het slechtste geval uitmonden in executieverkoop. Hierbij zal de bank altijd het huurbeding inroepen. Bij de rechtbank kan dan een procedure worden gevolgd waarin ontruiming van de woning kan worden gevorderd.

Een vordering tot ontruiming is toewijsbaar als door de bank voldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat bij verkoop van de woning in niet verhuurde staat een hogere opbrengst is te verwachten dan bij verkoop van de woning met instandhouding van de huurovereenkomst. De rechter zal in dergelijke gevallen steeds een belangenafweging maken tussen het financiële belang van de bank en het belang van de huurders bij voortzetting van de huurovereenkomst. Daarbij zal het ontbreken van een toestemming van de bank ook meespelen. Een beroep op ‘gedogen’ door de bank van een huursituatie zal weinig kans van slagen hebben.

Het (ver)huren van een woning waarop op grond van een hypotheekakte een huurbeding rust, is dus niet zonder risico. Dit geldt zowel voor de huurder die zo maar geconfronteerd kan worden met een bank die vordert dat het pand wordt ontruimd ten behoeve van een openbare verkoop, maar ook voor de verhuurder. De verhuurder kan immers, door onvoorziene omstandigheden, in financiële problemen komen waardoor de bank zich genoodzaakt ziet om openbaar te verkopen. De huurders die daardoor getroffen worden kunne de eigenaar van de woning aan spreken voor eventuele schade die zij daardoor lijden.

Zowel voor huurders als verhuurders is het dus zaak om voordat een huurovereenkomst wordt gesloten goed over dit onderwerp na te denken en indien nodig deskundig advies in te winnen. Dit speelt voor huurders met name een rol als er wordt gehuurd op de vrije markt of van particulieren.
Meer informatie over dit onderwerp is te vinden om diverse websites zoals www.nvm.nl www.verhuurcommissie.nl of www.woonhelpdesk.nl

U kunt hierover natuurlijk ook geheel vrijblijvend een adviesgesprek aanvragen tijdens de inloopspreekuren van ons kantoor.

Mr. J.F.H.M. (Hans) van der Velden
 

Deel dit bericht op Facebook